1.老年居室面積的相關(guān)概念

　　1.老年居室總使用面積占比

　　在老年公寓項(xiàng)目中，老年居室總使用面積占比=全部老年居室的使用面積÷總建筑面積(含地下的具有實(shí)際養(yǎng)老使用功能的部分)，以百分比的形式表示。該數(shù)值類似于住宅項(xiàng)目中的“得房率”。數(shù)值越高，則能產(chǎn)出的“標(biāo)間數(shù)”和“床位數(shù)”就越多，但相應(yīng)的公共配套面積就越小，品質(zhì)就相應(yīng)較低。

　　一般來說，對(duì)于老年公寓項(xiàng)目，老年居室總使用面積占比建議在50%左右比較合理，兼顧著經(jīng)濟(jì)性和項(xiàng)目品質(zhì)。如果較為注重經(jīng)濟(jì)性，建議最多不要超過55%；如果較為注重品質(zhì)，建議最低不要低于45%。

　　2.單一老年居室的使用面積

　　根據(jù)《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ450-2018）5.2.3的規(guī)定，“單人間使用面積不應(yīng)小于10㎡，雙人間使用面積不應(yīng)小于16㎡”，實(shí)際上，無論是否設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，在滿足最小功能尺寸的要求下，都可以達(dá)到上述使用面積的限值，配有獨(dú)立衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)雙人間使用面積在26-36㎡左右。

　　3.關(guān)于老年居室數(shù)量的估算

　　根據(jù)上述概念可以，對(duì)于老年公寓項(xiàng)目，老年居室數(shù)量=（總建筑面積X 45%~55%）÷單個(gè)老年居室的使用面積（估算階段采用雙人標(biāo)準(zhǔn)間的面積）。

　　2.關(guān)于不同類型老年居室的配置比例問題

　　目前市場(chǎng)上的老年公寓項(xiàng)目采用的是IL+AL+MC的照料模式，即自理型+護(hù)理型+失智型，對(duì)應(yīng)的老人健康情況通常如下：

　　自理型（IL）：生活行為可以自理，不依賴他人幫助，無器質(zhì)性疾病或病癥輕微，年齡在80歲以下。

　　護(hù)理型（AL）：生活行為需依賴扶手、拐杖、輪椅等無障礙設(shè)置以及護(hù)理人員幫助，患有1~2種疾病，不宜多活動(dòng)或體質(zhì)尚可，年齡在80歲以上。

　　失智型（MC）：思維功能輕度障礙，生活規(guī)律有時(shí)失常，自理生活有一定困難，生活行為需護(hù)理人員幫助，無危害性精神病史，無器質(zhì)性疾病或病癥輕微。

　　除上述三種類型外，還有一種專業(yè)護(hù)理型（SN），所對(duì)應(yīng)的老人情況為：思維功能嚴(yán)重障礙，重癥疾病，長期臥床不起不能下地行走，有肢體殘疾等。專業(yè)護(hù)理由于涉及的護(hù)理等級(jí)為最高，且應(yīng)配套相應(yīng)醫(yī)療資源與臨終關(guān)懷設(shè)施，對(duì)活力老人存在一定的負(fù)面影響。因此，專業(yè)護(hù)理產(chǎn)品在老年公寓項(xiàng)目中較難實(shí)現(xiàn)，在此不做考慮。

　　雖然護(hù)理型（AL）與失智型（MC）擁有較大的市場(chǎng)需求量，但由于我國是人口大國，個(gè)人支付能力較低，公共醫(yī)療資源相對(duì)較多，醫(yī)保大多僅覆蓋至公立醫(yī)院，失智型或重癥患者家屬更傾向于選擇公立醫(yī)院的專業(yè)護(hù)理。因此，當(dāng)前市場(chǎng)上公眾接受度最高是自理型（IL）和部分護(hù)理型（AL）這類價(jià)格相對(duì)較低的非專業(yè)護(hù)理產(chǎn)品。

　　一般來說，在老年公寓項(xiàng)目中，上述各類老年居室的配置比例通常為IL:AL:MC=4:3:3或5:3:2，以護(hù)理型（AL）與失智型（MC）產(chǎn)品為主。